不動産取引でいう土地とは、種類や利用の目的を公私に明確にした地上または地下における権利のことを指します。


日本国内であれば、素材である地面や地上、地下は国土として存在するもので、その国土の一部を区画して特定し、国や地方、個人や法人が所有権という方法で独占使用することができるように定められたものです。

所有権があるから所有者が自由に土地をどこか別の場所に移動することができないというのは物理的な面以外にこうした法律上の性格を持つものだからです。

所有権を持った人はその土地を様々な方法で使用することができますが、国土利用の観点や、他者の利益を侵害しないように等の理由で様々に定められた法律や規制、また周辺の環境や慣習に従って正しく利用しなければならないようになっています。

地上権などの物権や賃借権、抵当権などの債権もそうした利用方法に基いて行われている権利の形態です。

そうした権利の状態を国は明確にし、保護するために不動産登記という方法でその履歴を記録する仕組みになっています。

権利を行使する、または移転するためにこの登記を書き換えるやり取りが一般的にに不動産取引の主たる目的となっています。



この不動産登記には、権利関係以外に表示といって個別に識別する地番や広さ、主たる利用目的である地目などが記載されています。

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一般的な地目には、農地の田や畑など、建物の敷地は宅地、施設である道路や公園など、他に山林や雑種地などがあります。

土地の使用状態はこの登記に即したものであることが重要です。

但し、地上権についてはその土地上に建物が存在することで、また賃借権は実際に賃借使用しているのみで良いとされることもあり、その権利登記がされないことが多く注意が必要です。



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